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    復蘇之路系列中國房地產市場報告

    2020年06月09日  來源:第一太平戴維斯

    目前新冠疫情對國內社會活動的負面影響正逐步消除,在經歷了短期下行之后經濟復蘇之勢明顯,房地產作為經濟發展的支柱型行業,目前也迎來新一輪的反彈。但值得注意的是,疫情已經改變了整個房地產行業的發展軌跡,后疫情階段如何在困境中思變、在發展中求存,則是所有房地產從業者應當尋找的答案。”

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    投資

    去全球化帶來挑戰

    投資者尋找安全港,不良貸款或成風口

    物流資產、數據中心、基礎設施值得關注

    中國正與其他亞洲鄰國及發展中市場建立更為緊密的連結,并大力提升自身在關鍵領域的自主研發能力,以減少對其他國家的依賴。同時去全球化趨勢令市場擔憂產業鏈外遷,但考慮到資本需要及供應鏈影響,制造商不可能在短期內將現有項目立刻轉移出中國,卻可能會將新項目投向其他國家。同時為了滿足這些變化,制造業和物流業需要在選址和功能上做出調整。

    考慮到疫情可能對企業造成的影響,國際經濟增長前景短期內較為消極,在中期也面臨一定挑戰。國際投資者可能向發展中的亞太區,特別是中國配置更多資金來分散投資風險。國內不良貸款總量近幾年一直在攀升。由于大部分貸款都是以不動產作為抵押物,市場為投資者提供了以較低的價格獲得資產包,并快速退出的機會。

    投資者對成熟市場,或增長前景良好的產業集聚區域更為關注,例如科技、金融、醫藥等行業。同時為了彌補買家承擔的經濟下行過程中的風險,急需出售物業的賣家往往需要提供折扣或穩定的租金收入擔保。

    疫情影響下受益最明顯的資產類別是物流資產和數據中心,但實際投資機會較少,競爭激烈。一方面,物流資產稅收和就業機會增長幅度相對穩定,導致物流項目難以獲得非常良好的區域。另一方面數據中心需要獲得運營許可、電力配額保證,實現能源使用效率達標,另外還需要在靠近人口和商業中心尋找合作伙伴和開發機會,這對境外投資者有較高難度。

    零售

    必需品消費領先,線上渠道成熱點

    國內旅游、消費提振政策力促消費增長

    創新科技助力中國零售向好發展

    從近期數據來看,很多商場客流已恢復至七至八成,但不同類型的商戶和租戶業績仍有差異。必需品類如食品、日用品的消費在3月已出現同比增長,4月進一步加速,對超市構成業績利好。而在非必需品類,所有品類的增速也在持續改善。其中通訊類產品也已率先實現增長,四月同比增速回升至12%。

    線上渠道成為品牌推進銷售的重要途經。今年前三個月,線上零售占比達24%,為歷史最高。幾乎所有零售商都寄希望于開發或強化線上渠道來拓展自己的產品和服務,即使無法直接盈利,也寄希望于疫情后線上渠道能夠增加銷售收入。

    今年五一期間,大多數人選擇本地出行,整體市場已逐漸回暖。鑒于目前國際旅行受阻,國內疫情控制穩定,預計將有更多游客選擇境內旅行,加之地方政府持續推出措施鼓勵消費,由此拉動服務和商品消費增長,尤其是對核心商圈消費形成利好。

    零售一直是中國最具創新性的行業之一,通過物聯網、5G技術與移動設備的無縫整合,把在線分析擴展到線下環境可能將成為重點關注的關鍵領域之一。線上平臺對個人消費者推出更有針對性、定制化的推薦,并加強消費體驗內容的產出,帶動品牌不斷探索線上。物流設施的新興投資,以及第三方物流供應商的擴張,也在降低了線上平臺的運營成本的同時提高了質量、效率和負載能力。

    寫字樓

    國內企業復工力度各異,外企保持觀望

    科技、醫療企業迎來租賃新需求

    樓宇健康、專業物管值得業主關注

    國內各企業受到沖擊與應對方式各不相同:國有企業、領軍企業率先復工,這類企業擁有更好的貸款渠道及營運資金;而中小企業現金儲備、融資渠道有限,復蘇力度弱于大型企業。跨國企業運營壓力增加,或考慮向核心城市靠攏集聚。未來在政府進一步推進改革、放寬投資限制背景下,仍有望加強拓展中國業務力度。

    信息技術與科技企業在過去十年迎來爆發增長,此次疫情將辦公、消費、社交向云端轉移,為這類企業再度提供發展契機。另一類受益行業是健康醫療類企業,除了疫情影響,民眾對醫療保健的要求日益提升也助力此類企業的快速擴張。這些行業趨勢對租戶需求有著明顯指示作用,相關企業偏好非核心區位或商務園區的高規格寫字樓。

    疫情期間,物業管理一線人員對保障樓宇安全起到了關鍵作用,未來租戶再選址時會傾向于更專業的業主與優質項目,也更關注樓宇健康、韌性、靈活性以及應急預案。

    住宅

    二季度住宅市場成交量環比大增、反彈勢頭明顯

    高端及改善型住宅產品今年表現可期

    住宅物業服務加碼,平臺化整合成趨勢

    年初疫情的突然爆發同時影響到開發商及購房者的計劃。在經歷了一季度的低迷后,二季度開發商加大了推盤力度,以期強化銷售;而擁有住房在突發事件中的優勢也改變了潛在購房者的心理預期,近期加速了購房進程。

    全球證券市場波動使得部分投資者或增加房地產資產配置,以期規避風險。雖然近年來剛需型住宅的銷售更為亮眼,但在今年許多城市高端或改善型住宅市場表現有望優于大眾市場。相對而言,高收入家庭還貸能力更強,對貸款的依賴度較低,受經濟調整影響較小。

    居家辦公使多代同堂家庭催生新的住宅需求,包括購置新房或置換更大戶型房產。同時在預算有限的情況下,部分家庭可能會選擇遠離市中心、低密度的社區。交通設施與區域商圈的完善使得郊區房產吸引力不減。

    近年物業公司不斷加碼新技術投資,以在保障業主安全舒適同時,提高運營效率與服務范圍。此次疫情期間,物業更是對社區安全提供重要保障,通過集合多元服務平臺和功能滿足業主越來越豐富的需求升級。

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